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Carteira de Imóveis do Plano FusanPrev

Carteira de Imóveis do Plano FusanPrev

Carteira de Imóveis do Plano FusanPrev

Você sabia que os imóveis que compõem a carteira imobiliária pertencem ao plano FusanPrev e não à Fusan? Isso mesmo, todos os imóveis, inclusive o edifício sede da Fusan, pertencem ao plano, assim como os outros investimentos em renda fixa, renda variável, operações com participantes etc, devem proporcionar rentabilidade a todos os participantes, já que fazem parte do portfólio de investimentos do plano.

A carteira imobiliária do plano é formada por 6 imóveis, sendo 38 salas comerciais localizadas em Curitiba, um Edifício em Cascavel locado à Sanepar, 50% do Edifício Fusan em Curitiba, sede das Fundações, e uma cota do empreendimento World Trade Center – WTC em São Paulo.

Atualmente a carteira imobiliária representa 2,28% dos Recursos do Plano.

O rendimento dos imóveis vem apresentando uma taxa interna de retorno de aproximadamente 0,30% ao mês, o que representa uma renda de aluguel mensal de R$ 166 mil.

No passado, o segmento imobiliário gerou boas rentabilidades para o plano FusanPrev com o recebimento dos aluguéis e também com a valorização dos ativos, porém, com o passar do tempo os imóveis foram se tornando pouco atrativos, em virtude  da diminuição da vida útil e ao surgimento de novos empreendimentos, com tecnologia avançada, com mais segurança e taxas de condomínios menores, pois a idade média dos imóveis  é de 32 anos, e a sede das Fundações tem 45 anos de construção,  além disso, o cenário que se desenhou após a pandemia do Covid-19, onde muitas empresas aderiram ao home office, impactou fortemente a demanda, ocasionando um aumento significativo da vacância e pedidos de renegociação dos contratos por parte dos locatários.

Atualmente 16% dos imóveis do FusanPrev estão desocupados, que geram despesas que são arcados pela carteira, como a taxa de condomínio e também o IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, com isso, surge a necessidade de se buscar novas estratégias de investimentos que tragam maior rentabilidade aos participantes.

Além da rentabilidade baixa com a receita dos aluguéis, os imóveis não estão se valorizando. Na última avaliação realizada em abril deste ano, por uma empresa especializada em avaliação de imóveis, ocorreu uma desvalorização de 5% na carteira, afetando negativamente a rentabilidade no mês, pois o plano é obrigado, pela legislação, a registrar contabilmente o valor justo dos imóveis.

Outro ponto importante a destacar é a Resolução do Conselho Monetário Nacional n.º 4.994/2022 que estabeleceu o prazo de 12 anos, a partir de 2018, para que os Planos se desfaçam das participações diretas em imóveis. Segundo a regulação, os imóveis pertencentes à carteira imobiliária dos planos previdenciários administrados pelas EFPC – Entidades Fechadas de Previdência Complementar devem, até 2030, ser vendidos ou transferidos para fundos imobiliários.

A alternativa da formatação de um Fundo Imobiliário, não é viável para a carteira imobiliária do FusanPrev em virtude dos custos fixos, pois é necessário a contratação de toda uma estrutura para a gestão do Fundo, como gestor, administrador, prestador de serviços para a venda dos imóveis, contabilidade, auditoria, cobrança, custodiante, taxas legais como a da CVM – Comissão de Valores Mobiliários, cartórios e o ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis. Somente esse imposto geraria uma despesa inicial de aproximadamente R$1,3 milhão, desta forma, concluímos que a constituição de um Fundo Imobiliário não resolve os problemas com vacância e baixa rentabilidade, pelo contrário, haveria aumento de despesas para a carteira que diminuiria ainda mais a rentabilidade.

Diante de todo esse cenário, o Conselho Deliberativo solicitou à Diretoria, no final do ano passado, que apresentasse um plano de desinvestimento dos imóveis, o qual foi apresentado no mês de abril e aprovado na última reunião do Conselho realizada no dia 19/05.

A meta estabelecida é que até o final do ano de 2027 todos os imóveis sejam vendidos, com uma estratégia definida para cada empreendimento.

Todos os imóveis serão ofertados ao mercado pelo valor constante do laudo de avaliação e com o intuito de dar maior transparência a todo o processo, será instaurada uma Comissão formada por profissionais da Fusan, que farão toda a análise do processo das negociações.

Assim como o FusanPrev, outras Fundações, podemos citar por exemplo apenas do nosso Estado, a Fundação Copel, Fundação Emater e Fundação Itaipu que já venderam ou colocaram à venda os seus imóveis, visando o cumprimento da Legislação e a busca de melhores retornos aos seus participantes, uma vez que o cenário se mostra favorável ao reinvestimento se considerarmos a taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, que está em 13,75% ao ano, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,08% ao mês.

É importante frisar que o plano vem reduzindo a participação desse segmento no total dos recursos investidos. No final de 2013 o plano possuía 4,32% dos recursos  investidos em imóveis e atualmente possui apenas 2,28%. Desde o início do plano, foram vendidos vários imóveis e a última aquisição aconteceu em 2005.

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